Η ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί ένα χρόνιο πρόβλημα στην Ελλάδα. Παρόλο που έχουν γίνει αρκετές προσπάθειες για την εξορθολόγηση του τομέα, η νομοθεσία παραμένει ασαφής και ερμηνεύεται διαφορετικά από τα δικαστήρια.
Το πρόβλημα με την εκτός σχεδίου δόμηση:
- Ασαφείς όροι: Οι όροι για την εκτός σχεδίου δόμηση είναι συχνά ασαφείς και ερμηνεύονται διαφορετικά από τα δικαστήρια.
- Αυθαίρετη δόμηση: Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας ενθαρρύνει την αυθαίρετη δόμηση και δημιουργεί προβλήματα στην πολεοδομική τάξη.
- Ασφάλεια δικαίου: Οι συνεχείς αλλαγές στη νομοθεσία και οι διαφορετικές ερμηνείες των δικαστηρίων δημιουργούν ανασφάλεια δικαίου για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο ν. 4759/2020 ρύθμισε την εκτός σχεδίου δόμηση σε περιοχές εκτός πολεοδομικού σχεδιασμού. Το εν λόγω ρυθμιστικό πλαίσιο επέδρασε κυρίως στη ρύθμιση της αρτιότητας των οικοπέδων καταργώντας τις σχετικές παρεκκλίσεις για οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, ενώ μειώθηκε ο συντελεστής δόμησης κατά 10%.
Ο ρόλος του Συμβουλίου της Επικρατείας:
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει εκδώσει αρκετές αποφάσεις που έχουν επηρεάσει σημαντικά τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης. Το ΣτΕ συντάχθηκε με την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας η οποία αφορούσε την ανάκληση από το Εφετείο Πειραιά οικοδομικής άδειας σε οικόπεδο εκτός σχεδίου στην Πάτμο, υπογραμμίζοντας οτι στην εκτός σχεδίου δόμηση δεν απαιτείται μόνο η αρτιότητα 4 στρεμμάτων στο οικόπεδο, αλλά και -σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα της 24/31-5-1985- και το πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο, νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Πρόσφατα δε, η απόφαση 350/2024, η οποία αφορούσε την ακύρωση οικοδομικής άδειας σε άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο στη Ρόδο, το οποίο ωστόσο δεν είχε πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο, το Ε’ Τμήμα του ΣτΕ ξεκαθάρισε ότι δεν συνιστά η αρτιότητα μόνο πρωτεύον ζήτημα για την οικοδόμηση εκτός σχεδίου, αλλά απαιτείται το πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο.
Οι τελευταίες εξελίξεις:
- Νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ: Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει καταθέσει νομοσχέδιο που αφορά την αντιμετώπιση της κλιματικής αλλαγής και της αυθαίρετης δόμησης, αλλά δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένες διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.
- Αποφάσεις του ΣτΕ: Το ΣτΕ έχει αποφασίσει ότι για την εκτός σχεδίου δόμηση απαιτείται όχι μόνο η αρτιότητα του οικοπέδου, αλλά και η σύνδεση του με κοινόχρηστο δρόμο. Αυτή η απόφαση έχει δημιουργήσει περαιτέρω προβλήματα, καθώς πολλές περιοχές δεν διαθέτουν επαρκές οδικό δίκτυο.
Συμπέρασμα:
Η εκτός σχεδίου δόμηση παραμένει ένα ανοικτό ζήτημα που απαιτεί μια ολοκληρωμένη και μακροπρόθεσμη λύση. Η έλλειψη σαφούς νομοθεσίας και οι συνεχείς αλλαγές δημιουργούν ανασφάλεια δικαίου και αποτρέπουν την ανάπτυξη. Είναι απαραίτητο να υπάρξει μια σταθερή και προβλέψιμη νομοθεσία που θα καθορίζει με σαφήνεια τους όρους και τις προϋποθέσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Οι πληροφορίες που παρουσιάζονται βασίζονται στα δεδομένα που ήταν διαθέσιμα κατά τη στιγμή της συγγραφής. Δεν υπάρχει δέσμευση για ενημέρωση ή τροποποίηση του κειμένου μετά την αρχική δημοσίευση. Ο χρήστης φέρει την πλήρη ευθύνη για την αξιολόγηση και χρήση των πληροφοριών. Η παροχή νομικών συμβουλών ή η ανάληψη ευθύνης έναντι τρίτων περιορίζεται στους πελάτες που έχουν συνάψει σχετική συνεργασία με το γραφείο.
