Η ελευθερία των συμβαλλομένων και οι όροι της σύμβασης

Ένα από τα πιο συχνά ερωτήματα που απασχολούν τόσο τους εκμισθωτές όσο και τους μισθωτές ακινήτων είναι αυτό της αύξησης του μισθώματος. Μπορεί ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου να αυξήσει μονομερώς το μίσθωμα και αν ναι, υπό ποιες προϋποθέσεις;

Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα δεν είναι απλή και εξαρτάται από μια σειρά παραγόντων, όπως ο τύπος της μίσθωσης (εμπορική ή κατοικίας), οι όροι που έχουν συμφωνηθεί στο μισθωτήριο συμβόλαιο και η ισχύουσα νομοθεσία.

Τι προβλέπει ο νόμος;

Κατ' αρχάς, ο νόμος δίνει μεγάλη ελευθερία στους συμβαλλόμενους να καθορίσουν τους όρους της μίσθωσης, συμπεριλαμβανομένου και του ύψους του μισθώματος καθώς και του τρόπου αναπροσαρμογής του.

• Ελεύθερος καθορισμός: Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν ελεύθερα το αρχικό ύψος του μισθώματος και να προβλέψουν συγκεκριμένους μηχανισμούς αύξησης, όπως την ετήσια αναπροσαρμογή με βάση έναν συγκεκριμένο δείκτη (π.χ. ΔΤΚ, πληθωρισμό, αύξηση του κύκλου εργασιών κ.λπ.).
• Ισχύς των συμβατικών όρων: Όσο οι όροι που συμφωνούνται δεν είναι παράλογοι ή καταχρηστικοί, είναι πλήρως δεσμευτικοί για τα συμβαλλόμενα μέρη.
• Μετά την τριετία: Στις μισθώσεις κατοικιών, μετά την πάροδο τριετίας, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα, ενώ για τις εμπορικές μισθώσεις ισχύουν ειδικές ρυθμίσεις.

Ειδικές ρυθμίσεις για τις εμπορικές μισθώσεις

Από το 2022 και μετά, για τις εμπορικές μισθώσεις, η νομοθεσία έχει θεσπίσει ειδικές ρυθμίσεις που περιορίζουν την αύξηση του μισθώματος σε ποσοστό 3% ετησίως. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και αν το μισθωτήριο συμβόλαιο προβλέπει μεγαλύτερη αύξηση, δεν μπορεί να εφαρμοστεί.

Τι ισχύει όταν δεν προβλέπεται συμβατική αύξηση;

Σε περίπτωση που το μισθωτήριο  δεν προβλέπει συγκεκριμένο τρόπο αναπροσαρμογής του μισθώματος, τότε μπορεί να εφαρμοστεί η λεγόμενη "νόμιμη αύξηση", η οποία ισούται με το 75% της ετήσιας αύξησης του ΔΤΚ. Ωστόσο, αυτή η διάταξη ισχύει μόνο όταν δεν υπάρχει άλλη συμφωνία μεταξύ των μερών. Μάλιστα ως προς τις εμπορικές μισθώσεις η διάταξη αφορά τις παλαιές  (προ του Μαρτίου 2014) που δεν προβλέπουν αύξηση του μισθώματος μετά την αρχική πρώτη διετία, αν το μίσθωμα υπερβαίνει το 6% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου ετησίως.

Συμπέρασμα

Η αύξηση του μισθώματος είναι ένα θέμα που απαιτεί προσεκτική μελέτη των όρων του μισθωτηρίου συμβολαίου και της ισχύουσας νομοθεσίας. Είναι σημαντικό τόσο οι εκμισθωτές όσο και οι μισθωτές να ενημερώνονται για τα δικαιώματά τους και να συμβουλεύονται νομικό σύμβουλο για οποιαδήποτε απορία.