Τα θέματα των αυθαιρέτων κατασκευών και αυθαιρέτων αλλαγών χρήσης στα κτίρια διέπονται από τις διατάξεις του Ν.4495/2017

Ως αυθαίρετη κατασκευή ορίζεται κάθε κατασκευή η οποία εκτελείται ή έχει εκτελεσθεί χωρίς την απαιτούμενη οικοδομική άδεια ή καθ’υπέρβαση αυτής ή με άδεια που έχει ανακληθεί ή ακυρωθεί. Ως αυθαίρετη αλλαγή χρήσης είναι η μεταβολή της χρήσης χωρίς να έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικ.άδεια. Για να υπαχθεί μια αυθαίρετη κατασκευή στο ρυθμιστικό πλαίσιο του Ν. 4495/2017 προυπόθεση είναι ο φέρων οργανισμός τους να  έχει εκτελεσθεί πριν την 28/7/2011. Η ίδια προθεσμία ισχύει και για τις αυθαίρετες αλλαγές χρήσης .

Το χρονικό παράθυρο ως άνω αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες, από έγγραφα φορολογικής ή άλλης δημόσιας αρχής (π.χ.  συμβόλαια, Ε9, μισθώσεις κτλ). Σε περίπτωση αλλαγής χρήσης συνήθως ελέγχεται ο χρόνος θεώρησης της οικ.άδειας για ηλεκτροδότηση του ακινήτου.

Δεν τακτοποιουνται αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης ακόμη κι αν τοποθετούνται πριν την 28.7.2011 εάν βρίσκονται σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, εντός παρόδιας στοάς, σε δάσος, στον αιγιαλό, σε Αρχαιολογικούς χώρους κτλ, κατασκευές που  δεν τις επιτρέπουν οι χρήσεις γης της περιοχής

Ο νόμος προβλέπει 5 κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών που μπορούν να τακτοποιηθούν (η 5η καταργήθηκε με το Ν.4759/2020) και διαφορετικά δικαιολογητικά για κάθε κατηγορία.

Το παράβολο που καταβάλλεται υπέρ του ελληνικού δημοσίου, όπως ορίζεται στον νόμο 4495/2017, ανέρχεται στο ποσό των:

• 250 ευρώ για κατασκευές έως 100τ.μ.
• 500 ευρώ για κατασκευές από 100τ.μ. έως 500τ.μ.
• 1.000 ευρώ για κατασκευές από 500τ.μ. έως 2000τ.μ.
• 4.000 ευρώ για κατασκευές από 2.οοτ.μ. έως 5.000τ.μ.
• 10.000 ευρώ για κατασκευές άνω των 5.000τ.μ.

 Με την καταβολή του συνόλου του προστίμου και την οριστικοποίηση της διαδικασίας η  κατασκευή θεωρείται τακτοποιημένη, εξαιρείται της κατεδάφισης και δεν υπάρχει καμία υποχρέωση καταβολής προστίμου για τα επόμενα 30 έτη από την υπαγωγή της στον νόμο 4495/2017.

Η δυνατότητα ρύθμισης παράνομων κατασκευών και χρήσεων έχει πάρει παράταση έως το τέλος του 2025. Κατασκευές χωρίς άδεια η πολύ μεγάλης κλίμακας αυθαιρεσίες δεν περιλαμβάνονται στη συγκεκριμένη ρύθμιση. Το πρόστιμο νομιμοποίησης αυξάνεται κατά 5% ετησίως έως και το 2025.

Η ύπαρξη αυθαιρέτων κατασκευών σε ένα ακίνητο αποτελεί σημαντικό νομικό κώλυμα για τη μεταβίβασή του και την αξιοποίησή του μέσω κρατικών προγραμμάτων. Η νομιμοποίηση είναι υποχρεωτική προκειμένου να εξασφαλιστεί η ασφάλεια της συναλλαγής και η συμμόρφωση με την ισχύουσα νομοθεσία.